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專家視角 | 王凱詳解：聚焦四大要點(diǎn)，增強(qiáng)住房規(guī)劃適配與精準(zhǔn)度 發(fā)布時間：2025-03-20

  城市住房發(fā)展規(guī)劃與年度計劃，在構(gòu)建 “人、房、地、錢” 要素聯(lián)動機(jī)制中占據(jù)關(guān)鍵地位，是推動房地產(chǎn)發(fā)展模式革新的重要一環(huán)。近期，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《城市住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃編制導(dǎo)則（試行）》（以下簡稱《導(dǎo)則》），此《導(dǎo)則》為城市開展住房發(fā)展規(guī)劃與年度計劃編制工作提供了有力指引，對構(gòu)建全新房地產(chǎn)發(fā)展模式、助力城市邁向高質(zhì)量發(fā)展之路意義非凡。

 《導(dǎo)則》以 2012 版《城市住房建設(shè)規(guī)劃編制導(dǎo)則》為基石，充分考量我國房地產(chǎn)供求關(guān)系已發(fā)生重大轉(zhuǎn)變的新態(tài)勢，緊緊圍繞構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的目標(biāo)，契合城市進(jìn)入存量發(fā)展階段的新特點(diǎn)，以及住房建設(shè)追求量質(zhì)齊升的新要求，著重在四個關(guān)鍵層面明確了內(nèi)容與要求：一、以需求為導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)住房供需的精準(zhǔn)匹配   當(dāng)下，我國房地產(chǎn)供求格局已出現(xiàn)顯著變化。人口增長趨勢下行，城鎮(zhèn)化進(jìn)程步入后半程，城鎮(zhèn)人口增長速度逐漸放緩；與此同時，人口流動方向加速分化，老齡化與少子化現(xiàn)象日益凸顯。這些人口與城鎮(zhèn)化方面的變化，致使住房需求在總量、結(jié)構(gòu)以及空間分布上呈現(xiàn)出新的特征。 《導(dǎo)則》專門設(shè)置需求分析章節(jié)，要求從總量、結(jié)構(gòu)、時間序列等多個角度，對未來住房需求的變化特征展開深入研判，涵蓋增量與存量、剛性需求與改善性需求、保障性住房與市場住房、租賃住房與購買住房等多個維度。特別關(guān)注不同細(xì)分人群的多元需求，倡導(dǎo)針對性地研究青年與新市民、育兒家庭、老年家庭等群體對 “優(yōu)質(zhì)住房” 的差異化需求，以及與之適配的配套支持政策等。這些要求進(jìn)一步細(xì)化了 “依人定房” 理念，助力城市更為精準(zhǔn)地引導(dǎo)住房產(chǎn)品供給，充分激發(fā)居民剛性與改善性住房需求，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。二、優(yōu)化資源要素配置，構(gòu)建 “人、房、地、錢” 聯(lián)動新機(jī)制   構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，需從制度優(yōu)化與要素協(xié)同的系統(tǒng)性變革出發(fā)。住房發(fā)展規(guī)劃編制工作應(yīng)抓住時代機(jī)遇，為突破土地、資金、政策等方面的瓶頸提供系統(tǒng)性解決方案。這就要求加速構(gòu)建 “人、房、地、錢” 要素聯(lián)動新機(jī)制，借助住房發(fā)展規(guī)劃對資源要素進(jìn)行統(tǒng)籌與科學(xué)配置。 《導(dǎo)則》將強(qiáng)化 “人、房、地、錢” 要素聯(lián)動的要求貫穿始終。其一，在現(xiàn)狀評估環(huán)節(jié)，著重加強(qiáng)人 - 房、房 - 地、房 - 錢要素適配關(guān)系的分析。其二，在規(guī)劃原則方面，突出依人定房、依房定地、依房定錢，尤其推動以規(guī)劃作為住宅用地供應(yīng)以及住房相關(guān)資金投放的重要依據(jù)。其三，在目標(biāo)與指標(biāo)體系設(shè)定上，要求體現(xiàn)用地供應(yīng)量、開發(fā)貸款供應(yīng)量、保障性住房建設(shè)及籌集資金投入等要素配置要求。其四，在規(guī)劃主要內(nèi)容中，明確增設(shè)要素聯(lián)動章節(jié)，提出土地、金融、財稅等關(guān)鍵資源的配置要求。三、注重增量與存量并重，大力推進(jìn)居住領(lǐng)域城市更新   當(dāng)前，城市發(fā)展模式已從大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)向增量與存量并重。政府工作報告明確提出 “優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式”，核心在于控制增量、盤活存量、提升質(zhì)量。居住領(lǐng)域的存量更新是城市更新的重要構(gòu)成部分，各類住房與住區(qū)改造不僅能讓城市更加宜居，提升人民群眾生活的舒適度，還能推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式從單純的投資新建，逐步向更新改造與全鏈條運(yùn)營服務(wù)轉(zhuǎn)變，助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。 《導(dǎo)則》提出，規(guī)劃編制應(yīng)以統(tǒng)籌增量與存量、提升質(zhì)量為原則，明確住房與住區(qū)更新的主要任務(wù)和指標(biāo)。一是對老舊小區(qū)改造、城中村改造、城市危舊房改造等存量更新工作進(jìn)行分類指導(dǎo)，化解安全隱患，提升居住品質(zhì)，充分挖掘剛性與改善性住房需求潛力。二是在中心城區(qū)空間布局引導(dǎo)中，強(qiáng)調(diào)綜合評估增量與存量土地的開發(fā)潛力，從兩種渠道統(tǒng)籌考慮新增住房的土地供應(yīng)方式。三是在年度計劃中，要求明確存量住房與住區(qū)更新改造任務(wù)，有條件的城市需確定年度建設(shè)項目清單。四、兼顧數(shù)量與質(zhì)量，推動 “好房子” 建設(shè)以滿足美好生活向往   我國住房發(fā)展已總體從 “有無問題” 轉(zhuǎn)向 “品質(zhì)問題”，“好房子” 建設(shè)成為中國式現(xiàn)代化與城市高質(zhì)量發(fā)展的重要標(biāo)志。“好房子” 的內(nèi)涵不僅涵蓋住宅建筑本身，還包括舒適的居住環(huán)境、完善的周邊配套服務(wù)、良好的職住平衡關(guān)系等。以 “好房子” 為引領(lǐng)，實(shí)現(xiàn) “好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)” 聯(lián)動建設(shè)，系統(tǒng)提升城市宜居性。 《導(dǎo)則》對 “四好” 聯(lián)動提出明確要求，強(qiáng)調(diào)推動從 “單體建筑” 到 “城市” 全空間尺度的居住環(huán)境品質(zhì)提升，統(tǒng)籌規(guī)劃、建設(shè)與治理全流程。一是倡導(dǎo)堅持 “職住交服” 空間協(xié)同，加強(qiáng)住房供應(yīng)與交通設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施及市政基礎(chǔ)設(shè)施等的協(xié)同布局。二是將 “好房子” 建設(shè)、新建住區(qū)布局與形態(tài)、居住服務(wù)與社區(qū)治理能力納入規(guī)劃重要內(nèi)容，一方面加強(qiáng)住區(qū)選址、高度、密度、容積率等規(guī)劃設(shè)計的引導(dǎo)與管控；另一方面強(qiáng)調(diào)統(tǒng)籌推進(jìn)完整社區(qū)建設(shè)、社區(qū)治理與物業(yè)服務(wù)等工作，實(shí)現(xiàn)物質(zhì)空間與治理能力的同步提升。

《導(dǎo)則》的適時發(fā)布，有效解決了地方住房發(fā)展規(guī)劃編制工作中對系統(tǒng)性、方法性、規(guī)范性的迫切需求，為開展新一輪住房發(fā)展規(guī)劃與年度計劃編制工作筑牢根基，將在構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、推動城市高質(zhì)量發(fā)展進(jìn)程中發(fā)揮關(guān)鍵作用。

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